ホームスタディ講座

都会と比べて家賃相場が低い「地方の大家さん」のために、密かに開講している「塾」があります。

「家賃相場の低い地方で成功するノウハウはないものか・・」 。日本は今後も一極集中。一方、地方は数年前から人口減少と高齢化。そんな事を考えながら、ずっと「実践!!金持ち大家塾（徳島校）」を開催しています。 この「塾」は家賃相場の高い都会でのセミナーとは違い、地方において「金持ち大家さん（R）」になる方法を骨身を削り定期的に開講している講座です。この講座は、現在口コミとなり、毎回、 海を越え本四架橋を渡り、西日本各地からご参加頂くほどの講座 になっています。なぜ、わざわざ高い交通費を払って徳島のような不便な所まで・・・。

　その理由とは・・・、

地方のアパマン経営は、なぜ上手くいかないのでしょう。それにはいろいろな原因が挙げられます。

まず、家賃が都会のように高く取れない。都会ではファミリータイプで坪７千円。単身者タイプで坪１万円。地方では考えられないような家賃です。 当然の事ながら、土地の値段が違うから仕方のない部分もあるのですが、地方では坪３千円や高くても５千円ですから、かなり大きな金額差当然です。 その地価も現在は都会だけで高騰し、地方ではまだまだ今後も下がり続けるでしょう。

一方、建築費はどうでしょうか。建築費は需要と供給で決まります。都会は当然仮設費なども高いので工事価格が高いのも当然ですが、大手ハウスメーカーを比べてみると土地価格ほどの差は有りません。

また、入居者の数はどうでしょうか。地方では数年前より人口減少が始まっています。さらに深刻なのは少子高齢化。　団塊世代の大量退職も始まり、年金不安からアパマン経営になんとなく参入してしまう人も多いので、地方は今後さらに需給ギャップが深刻化します。にもかかわらず、建築会社は自ら生残るためにアパマン建築受注合戦を繰り広げます。

　「相続税対策になりますよ」
　「土地を遊ばせていては駄目ですよ」
　「自分年金を作りましょう」

その結果、アパマン経営で最も危ない時期である１３年目から１５年目に破綻してしまう地方の大家さん。

　「アパマン経営なんかに手を出すんじゃなかった!!」
　「あの営業マン、断じて許せない!!」

建築をする前ならまだしも、破綻してしまえば資産を増やすためのアパマン経営が、資産を失うアパマン経営になってしまいます。これからの地方のアパマン経営は本当に大変です。補助金というぬるま湯にドップリと浸かっていた地方では、財政難の影響から市町村合併による公務員の削減や心理的なリストラ不安が囁かれています。公務員が減るのはある意味仕方のないことなのですが、公務員の消費の手控えで地方の景気はまだまだ立ち直れません。 また、公共工事に経済依存している地方であればあるほど、人口の１０％を占める就業者が減っていきます。すなわち、入居者が急速に減少していくにもかかわらず、最新鋭のアパートやマンションはどんどん増え続けていくのです。

こんな「アパマン経営の戦国時代」が始まろうとしているのに、まだまだ2015年まで世帯数は増え続けるので大丈夫ですという言葉を信じ、「じゃあよろしくね」という事がいかに危険な事か・・・。 金持ち大家さんになる為には、学ばなければなりません。これからのアパマン経営は、建築業者任せや不動産業者任せでは絶対に失敗します。

その良い例が、地方で開催される「相続税対策セミナー」や「土地活用セミナー」です。

最初にアパマン経営の将来見通しがあって、続いて流行の間取りや設備などのトレンド。そして施工事例集を見せられて、最後に懇親会で大騒ぎ。次の日からは、洗練された営業マンの夜討ち朝駆け営業が続きます。そしてこの人なら信用できるとついホロリとなってしまい、事業収支計算書もチェックしないまま数千万から何億円もの契約書を締結してしまう。渋るようだと「家賃保証があるからと安心ですよ」と耳元で囁き、大家さんのリスクをなにも話さず受注を取ってしまう。

　もう、騙されないで下さい。

「相続対策」と「資産を増やすこと」は全く別ものです。「節税にしても入居者が埋まってこその節税」です。資産を増やすためには「資産を増やすノウハウが必要になるのです。 このままではいけないと思った所で、売込みの業者セミナーばかり。どこも地方で通用するアパマン経営ノウハウを体系立てて教えてくれるところがない。 ないのであれば仕方が無いということで、数年前から大家さんに自己防衛術を学んで頂くために開催する事にしました。それが「実践!!金持ち大家塾（徳島校）」です。

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