【第19回】「全国最新事情！高齢者住宅参入のメソッド」

忍び寄る空室の恐怖
ショック！地方の賃貸住宅空室の現状！
ある大家さんの悲痛な叫び！
アパマン経営の将来への不安
これからの若年者向け賃貸住宅市場の不安！
商売の基本は「数量」×「単価」である！
あなたの周りに競争相手はますます増加する！
これからの賃貸住宅市場を読む！
これはナルホド！　急成長している空室対策
高齢者向け介護サポート選択型賃貸マンション
成功しているホントウの理由
「空室に悩む大家さん」と「行き場のない高齢者」
困った人どうしを結びつける！
しかし、ほとんどの高齢者住宅はナゼ？うまくいっていない！
高齢者市場のダークサイトを知る！
特別養護老人ホームに待機者ができる本当の理由
空室を高齢者で埋めるためのありとあらゆる方法
普通の物件とは入居募集方法が違う！
高齢者賃貸住宅企画の大切なこと
地域調査のすすめ方
入居者募集エリアの決め方
困って探すのはインターネット
広告やパンフレットの作り方！
電話や面談時の注意点
大福餅の商売人はなぜ成功したか？

現在の日本の空室率は20％を超えていると言われています。

しかも、その２０％は平均であり、経済が疲弊しつつある地方に行けば行くほど高いのが現実です。そのせいか、地方では新築物件でもなかなか満室になりません。また、老朽化した物件は、内見者さえ現れない物件も珍しくありません。よほどロケーションが良い物件や差別化された物件、また、家賃がベラボウに安い物件でない限り、なかなか満室になりません。これからは、間取りが同じような物件であっても、ますます勝ち負けが明確になるでしょう。

いったい、これから地方の大家さんはどうすれば良いのでしょうか？地方では、過酷な入居者獲得戦国時代が始まるのは必定です。

そんな厳しい競争業界では、借金がない大家さんが有利であるのは間違いありません。その理由は、家賃を下げるという戦略に出ることができるからです。しかし、多額の借金を背負って経営している大家さんは大変です。価格競争に巻き込まれれば借金の返済ができなくなるからです。

商売の基本は数量×単価です。
これからの地方でのアパマン経営は、入居者という数量は激減していきます。その理由は、アパートやマンションの入居者ターゲットである層が、仕事を求めて首都圏へ人口移動が始まるからです。
また、今まで都会から地方へ予算配分されてきた地方交付税などのお金も、国家財政の悪化からこれからは減少することが予想されます。それにより、地方公務員の人たちの消費意欲はますます減退し、さらに地方経済は疲弊していくのは間違いのない事実です。
その結果、地方でいるアパート・マンション入居者の所得は減少します。そして、毎月必ずかかる家賃を抑制したいという心理が顕在化し、数量の減少と単価の下落が同時に起こり、大家さんのアパマン経営を根底から揺さぶります。このように考えると、よほど特徴のない物件でない限り、今までのように入居者を獲得することはできそうもありません。これが地方で大家業を営む人の現実です。

このように、これから将来に向けて地方の大家さんを取り巻く環境は、決してバラ色の未来ではありません。

地方でもうまくいく賃貸経営はないのでしょうか？

つい先日、弊社へ、インターネットを通じて中古物件の問い合わせが続きました。どの方も都会暮らしを続けてきた団塊の世代の人たちで、定年を機に徳島へ移り住もうと考えているのです。その理由をお聞きすると、　「便利でにぎやかな都会暮らしを捨てて、生まれ育った徳島へ帰ってのんびりと余生をおくろう」　と考えているのです。

また、次のような興味深い数字もあります。
人口あたりの高齢者施設整備率全国第２位という徳島県でも、大人気の特別養護老人ホームの待機者が２０００人もいるというのです。この現実は介護保険制度の影で見え隠れしている大きな社会問題です。しかし、これからは国や地方自治体の財政難という理由もあり、なかなか公的な施設は開設できなくなっているのが現状です。

なにか良い方法はないのでしょうか？

実はありました。

それは、行き場のない高齢者の単身世帯者に、空室で困っている大家さんの物件に入居してもらえば良いのです。
確かに、今までの賃貸住宅市場において、高齢の入居者は敬遠されてきました。また、既存の不動産業者さんは高齢入居者のリストを持っていないのも事実です。さらに、複雑怪奇ともいえる介護保険という問題もあるでしょう。
しかし、それらをすべてシステムとしてクリアできる革新的とも言える方法があるとしたら・・・！
今回の大家塾徳島校では、高齢者を入居者として囲い込むシステムについて、全国の先進事例を交えてご紹介いたします。

それでは、この夢のようなシステムで企画する物件に入居する人たちの喜びの声をお聞きください。

●気楽に暮らせることが何よりの魅力です。
何よりも時間を自由に使えること、誰にも気兼ねしないでいいことが魅力だと感じています。好きな時に外へ出て散歩をしたり、部屋でテレビを見たり、昼寝をしたりと、自分のペースで生活ができます。また、食堂に行けば、他の入居者が居ますので、話し相手には事欠きません。老人ホームとも病院とも違うので、自由でいいですよ。
T.Nさん（71歳）／平成21年1月入居

●食事付きでムダがない！余暇を楽しんでいます。
一人暮らしですと、食料が余ったりとムダが出ますよね？栄養管理された食事サービスを選べることも嬉しいです。それと、食事は部屋に持って帰ってもよく、食堂で他の入居者と一緒に食べてもいいんですよ。私は読書が好きなので、個室でゆっくり過ごしています。安心して過ごせるここは、心のオアシスです。
K.Iさん（60歳）／平成20年11月入居

●親切なケアマネージャーがいるので安心です。
入居者の相談役ケアマネージャーがいつも側にいてくれる事が大きな魅力です。日々の生活について、いろいろ相談でき、またお医者様や看護婦さんがいるのも健康面で安心ですね。部屋は、プライバシーも守られる個室タイプで明るく、風通しもよく快適です。自分のペースで自由に生活できることに、とても満足しています。
Y.Kさん（84歳）／平成21年1月入居

いかがでしょうか・・・？

行き場のない単身高齢者。空室で困っている大家さん。この二つをうまくマッチングできる方法があれば、あなたのアパート・マンション経営はうまくいくかもしれません。

（参加者の声）

参考になる話が多かったです。（和歌山県：KA様）
人口ｸﾞﾗﾌからも今後需要が見込めるので、今のうちからシステムづくりや人的ネットワークを広めて行きたく参加しました。大変参考になりました。（倉敷市：KU様）
空室対策になり、且つ社会のニーズに応えられるという所が良いアイデアだと思うし、今後是非トライしてみたい事業計画です。今は、実践した大家さんが居ましたら是非ご紹介頂きたいと思います。（高知県：OK様）
今後のアパート経営は、不安が一杯。その中での今後の安心のヒントが一杯。高齢者を囲い込む手法は、目からウロコが落ちました。本当に受講して良かったと思います。後は、自分の物件にどう生かしていくかだと思います。実行あるのみです。心の安定剤としても本講義を役立てていきたいと思います。（姫路市：家永様）
色々な種類の老人ホームがあることがわかった（福岡市：KM様）
大変ためになる講習会でした。ありがとうございました。高齢者の方が安心して暮らせるように住宅を提供していくのは今後必要な事だと思っています。今後事業化に向けて勉強したいと思います。しかし、施設の種類や名前の多さ本当に分りにくい業界だと感じました。（宝塚市：IT様）
入居者から儲けないビジネスモデルは、大きな気付きになりました。（岡山県：KH様）
高齢者市場のダークサイトを知る事が出来ました。このビジネスの肝は、キーマンのニーズを掴むこと。色々な事例は参考になりました。ありがとうございました。（千葉県：TI様）
アパマン経営に興味があります。今後もセミナーに参加したいと思います。（徳島市：HK様）
賃貸住宅の経営について、調べぬく姿勢はすばらしいものを感じます。やはり勉強、研究の大切さを改めて認識しました。本日の話は、高齢者が抱えている介護問題と住居の関係、社会インフラの構造上の欠点が明確にわかり、納得できました。（滋賀県：HM様）
社会情勢は、今後益々変化する気配ですから、いつも考えさせられる情報を発信してくれるので、これからも勉強を続けてノウハウを身につけられるよう努力したいです。（鳴門市：太田様）
高齢者を入居対象者と考えることは、以前から可能性の大きいものと考えていましたが、具体的に系統立てて話しを聞くことができ非常に意義がありました。現在、戸建中心なので、今日の話をすぐに応用は出来ないのですが、視点としては持っておき、今後に役立てたいと思います。（阿南市：TO様）
手際良く、要点を解説していただき、大変勉強になりました。ありがとうございます。（兵庫県：中村様）
高齢者住宅についての実情を知る事ができました。高齢者の今を取り巻く環境について良く理解出来ましたし、狙うべき市場、また実際のビジネスモデルが良く分りました。実際にどのような物件が向いているのかなどの実例をもっと知りたいと思いました。（岡山県：MT様）
これからは高齢者向けとよく言われながら、現状実情がよく分らない中で、非常によく分った。当初の期待した以上だった。（愛媛県：KK様）

【第１９回】「全国最新事情！高齢者住宅参入のメソッド」
第１９回：「実践!! 金持ち大家塾（徳島校）」

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