【第17回】定期借家契約実務完全マスター講座

悩みばかりの空室対策！
不安ばかりの不良入居者対策！
?目指せ！優良入居者ばかりの満室経営?
「定期借家契約実務 完全マスター講座」を開催します。

業界ではタブーだと言われる「空室・不良入居者対策」があります。この方法を使えば、あなたのアパマンに行列ができるのは間違いありません！また、入居者が入居ルールを守らなくても、家賃滞納を繰り返しても、立退き料なしで退去させられます。裁判でも決して負けません！もし、あなたがこのような「空室・不良入居者対策」を完全にマスターできたとしたら・・・？

日々、ライフワークとしている会員さんの相談業務で、もっとも多いのが「空室の悩み」です。

　「次の入居者がなかなか決まらない！（困）」
　「家賃を下げても入居が決まらない！（困）」
　「管理会社の対応が悪くなってきた！（困）」

空室問題は大家さんの永遠のテーマです。

当然の事ながら、空室のままでは家賃収入はありません。また、家賃収入がないにもかかわらず、入居者を獲得する為、部屋の美装費用や維持する為の手間もかかります。そんな事情などお構いなしに、さらに、税務署があなたに追い討ちをかけます。空室なのに「売上を計上しろ！」と言うのです。空室は百害あって一利なし。売上がないにもかかわらず、税金はかかる。まさに、あなたにとっては「泣きっ面に蜂」　。これが現実です。

空室で悩むあなたは、不動産仲介業者に相談します。
親身（？）になってアドバイスしてくれるものの、　「家賃を下げないと埋まりませんよ！」　、　「敷金０、礼金０で間口を広くしましょう！」　の繰り返し。
昔はもっと丁寧な応対をしてくれていたのに・・・？

家賃を下げると、毎月の借入金返済もままならないので、あなたはしぶしぶ「敷金０、礼金０」を選択します。その結果、あなたの物件には今までに出会ったこともないような不良入居者が増えるのはまず間違いありません。

不良入居者は本当にクレイジーです。
家賃を払わないどころか、「払う」と言っては居座る確信犯。何度注意しても夜中に騒ぎ、注意すれば逆切れする入居者。無断でペットを飼育したり、いつのまにか契約以外の同居人がいる始末。果ては、借金取りに追い回され、家財道具を残したまま夜逃げしてしまう。

このような困った不良入居者は、これからもますます増加するでしょう。
なぜなら、今後、アパマン業界のお客さんである入居者層に、不況が原因でワーキングプアという「働く貧者」が増えるからです。
ワーキングプア（working poor）とは、正社員並みに、あるいは正社員としてフルタイムで働いてもギリギリの生活さえ維持が困難、もしくは生活保護の水準にも満たない収入しか得られない就労者の社会層のことです。

自分の物件には優良入居者を囲い込みたいのはヤマヤマなのですが、背に腹は変えられるはずもなく、あなたはしかたなく「働く貧者」と言われるワーキングプアを入れていきます。
そして、あなたに管理会社は家賃滞納保証の加入を勧めます。
ただし、家賃滞納保証会社の対応が強硬すぎると、不良入居者に裁判で負けてしまいます。日本の法律では、不良入居者といえども「居住権」が認められているからです。

もう、そんな入居者とサヨナラしたいと、あなたは追い出しにかかります。しかし、その目前に「普通借家制度」という大きな壁が立ちはだかります。
「普通借家制度」は、第二次世界大戦中という特殊な時代背景の時代に、大家さんであるあなたの賃料設定の自由と契約解除権を奪ってしまう法律です。

そのため、貸家を返してもらうためには、貸主が借主にお金を払わないと追い出すことはできません。そう、大家であるあなたの「正当事由」は全く認められない　のが現実です。あなたが優秀な弁護士を雇って、訴訟しようがどうしようが裁判では必ず負けてしまいます。その挙句、高額とも言える弁護士報酬分、さらに損失は膨らみます。

これっておかしいと思いませんか・・・？

「借りたものを返す」のは人間の常識です。借りる時に約束した事を守らないにもかかわらず、裁判に訴えても契約違反した側の権利だけが守られる。それでも出て行ってもらいたい場合は、６ヵ月もの立退き料を払わなければならない。

誰が考えてもおかしな話です。

そこで、国も法律の改正に乗り出しました。それが、平成12年3月に施行された「定期借家制度」です。

あなたが「定期借家制度」を導入する事で得られるメリットは以下のとおりです。

１）　契約満了と同時に不良入居者を立退かせることができる。 　　　２）　家賃の改定が容易にできる。 　　　３）　立ち退き時に立退き料や建物明け渡し請求などの手続が不要。 　　　４）　契約期間を自由に設定することができる。

しかし、このような大家さんであるあなたにメリットがあるにもかかわらず、誰もその事を言いません。もっともあなたの事を考えてくれているはずの不動産仲介業者ですら、その事を言いません。こんなに大家さん側に有利な制度であるにもかかわらず、新規入居契約の５％以下しか普及していません。

そこで、今回、悩める大家さんであるあなたのために、　「定期借家契約実務 完全マスターノウハウ」　を普及する為、セミナーを開催する事にしました。

それでは、　「定期借家契約を導入した大家さんのよろこびの声」　をご紹介致します。

「仲介業者さんに言ってもチンプンカンプンだったのですが、こちらから契約書を渡してお願いしたところ、普通の契約と同じように、家賃を下げなくてもスムーズに契約できました。次からは家賃を上げてやろうかとも思っています。」　（岡山県：中様） 　「契約書の告知義務があるので心配でしたが、仲介業者さんに説明してもらったところ、別に契約者から質問などなかったと聞いて安心しました。昔の分も切り替えれば良いのですが、今後も研究してみます。アドバイスして頂き、ありがとうございました。」　（徳島県：北川様） 　「２年ごとに更新する再契約型にしました。入居者からはいつでも解約できる事を、特に丁寧に説明してもらいました。また、定期借家契約にする理由はとなりに不良入居者が入ればあなたは嫌でしょうと説明するとカンタンに納得しました。」　（香川県：吉田様） 　「入居者と再契約するかしないかは、貸主の権利だというのは常識だと思います。もっと早くにこの事を知っていれば、昔、あんなに悩むことはなかったのではと思います。貴重なアドバイス、ありがとうございました。」　（愛媛県：高野様） 　「入居者からはなんの質問もありませんでした。敷金返還問題もありますし、書面で説明することの大切さを感じました。なによりもトラブルのないのは大切です。これからは全て定期借家契約に切り替えていこうと思います。これからもよろしくお願いします。」　（兵庫県：川端様）

いかがでしょう。定期借家契約を導入された大家さんは、ほとんどの人が大満足しています。今までの常識に凝り固まった「定期借家契約」の大いなる誤解である「礼金が取れない」、「更新料が取れない」、「家賃を安くしなければならない」、「入居者が嫌がる」などは皆無です。

「定期借家契約」は、ちゃんと理解さえすればこんなに良い契約方法はありません。

★少子化でも入居者を獲得しなければならない。
★不良入居者が居座れば優良入居者が出て行く。

この二つを一挙に解決するのが定期借家契約です。

定期借家制度を導入すると、あなたのアパマン経営は次のように変わります。

通常の入居者には、あなたは再契約を繰り返すことで継続入居していただきます。一方、不良入居者には、通知の際、あなたは再契約を申し出なければ良いのです。立退き料も不要です。完全に契約の優先権は、大家であるあなたが握る事になります。

定期借家契約は、新築物件だけしかできないわけではありません。
中古物件でも導入できます。あるチャンスにある方法を使えば、あなたに悩みをもたらす不良入居者の契約を切り変える事も可能です。また、建替えを検討したい老朽アパートをお持ちの大家さんは、立退料なしに契約満了と共に退去してもらえます。また、建物の解体までの短期間だけ賃貸する事も可能です。さらに、法律に熟知する確信犯は、定期借家契約で契約するあなたの物件に寄ってくることはないでしょう。

これだけ、あなたのアパマン経営を劇的に変えるのが「定期借家契約」です。

定期借家制度は、凝り固まったアパマン業界では非常識な契約手法です。しかし、これからの入居者獲得で苦戦するもしないも、あなたの戦略にかかっているといっても決して過言ではありません。
普通借家制度は歪んでいます。
このような歪んだ制度が、戦後６５年を超える今も生き残っているのが不思議なくらいです。

定期借家制度は、

家賃は７万円で２年間お貸します。基本的に契約内容と入居ルールを守って頂けるのであれば、コチラとしても住み続けていただきたいので再契約させていただきますが、お家賃の滞納や入居ルールをお守りいただけない場合は、再契約しない場合もあります。

これが世間一般のーでいう普通の商取引です。

家賃は７万円で２年間お貸します。あなたは家賃も滞納していますし、契約の際に約束した入居ルールも守ってくれません。ですから、立ち退き料としてお金を払いますから、出て行ってください。

おかしいですよね？
しかし、これが、現在のアパマン業界の95％を占める契約の実態なのです。ですから、家賃滞納を繰り返す入居者や不良入居者が入れば、あなたの損失は100万円以上になると考える必要がでてきます。

ただし、定期借家契約には手続き上のルールがあります。その手順どおり進めないと、あなたにデメリットばかりある「普通借家契約」になってしまいますので注意が必要です。また、専門書や専門家も誤解しています。先にお話した誤った認識をしていることがあります。また、実務家による情報がほとんどないのも現実です。

法律の条文を読めば、なんとなく言わんとする事はわかるものの、　「実際の所はどうなのか？」が最も知りたいところではないでしょうか？

そこで、今回の「第17回 実践！金持ち大家塾（徳島校）」では、定期借家制度の基礎知識から募集方法、客付業者へのアプローチ方法、さらに、既存不良入居者の普通借家から定期借家への契約切替方法について、決して出し惜しみすることなくお届けします。

　★少子化でも優良入居者を獲得し続けたいあなた。
　★優良入居者による長期安定経営を続けたいあなた。

 　　　　　　　　全国定期借地借家権推進機構連合会　上級　定借アドバイザー

　　　　　　　　一般財団法人日本不動産コミュニティー認定　賃貸経営コンサルティング技能士

　　　　　　　　　　木内　淑規

 

（参加者の声）

聞きたかった、実例・実務・ウィークポイントがわかり、今回のセミナーで、セミナー会費を取戻し、かなり儲けたように思います。効果的に活用したいと思います。（岡山県：KH様） 自分の知らなかった情報や問題解決の話しを分りやすく説明して頂きました。これからも実行していきたいのでよろしくお願い致します。（ 小松島市：YS様） 定期借家契約の良い部分を細かく教えていただき、今後の契約に対する重要性や定期借家契約を利用していく必要性がよく分りました。実際に実践していけるよう努力していきます。（岡山県：MK様） 定期借家契約は知っていたんですが、内容はほとんど分っていませんでした。今日のセミナーで理解することができました。（岡山県：AH様） 「定期借家契約」初めて聞く言葉でした。家族と相談しながら色々勉強させて頂きます。（兵庫県：SD様） 定期借家の話は知らなかったので目からウロコでした。分りやすく説明をしてもらったので、今後の指針にしていきます。（徳島市：KK様） 定期借家について、より実践的な学びが出来ました。ただ実務上不安な点も何点かあったのですが、これから実践してみて改善点を考え学んでいけたらいいと思いました。ありがとうございました。知識を武器にして他をぬきに出たいと思います。（愛媛県：河上貴之様） 定期借家+滞納保証+集金代行は素晴らしいやり方と思います。間口を広くして契約するには、定借を利用するのは空室対策の一つとなると思います。（徳島市：YB様） 過去2度定期借家導入を試みましたが、いずれも不動産会社（仲介）の反対に合い断念しました。現入居者は優良な為、切り替えは見合わせる予定ですが、今後は必ず導入して行こうと思います。地主さん、現大家さん向けすぐに実務に使えるセミナーで大変参考になりました。（兵庫県：MM様） 定期借家について説明して頂きありがとうございました。ポイントポイントのお話を頂き今後の参考にしたいと思いますし、実行していきたいと考えます。（徳島市：KW様） 以前定借で不動産管理会社の人と話をした時は、私が定借の内容をよく理解していなかったので、その管理会社の人が、特に今のまま（普通借家）で問題がないと言い切りました。今回のセミナーで定借のメリット・デメリットが理解できたので、管理会社と話をしていきたいと思います。（福岡県：MK様） 定借を使い、入居者の裾野を広げることを検討してみたい。（徳島市：SM様） 「これからの大家さんの心配事」で、企業の抱えている土地が処分され、経営のプロがその経営に参入してくるということについては、なるほどと納得させられるものがあり、その動向を注視しなければならないと思います。また、定借については中途解約のルールがよく分っていなかったので、勉強になりました。さらに、現在あく物件があるので、客付業者対応の参考になりました。（阿南市：TO様） 定期借家契約がどんなに大家さんを保護するかよく理解出来ました。（鳴門市：太田様） 今回の講習で定借の進め方がよく分りました。（岡山県：池上雅己様） とても勉強になりました。知らない事ばかりでした。（岡山県：KS様）