「地方でも通用する!!究極のデザイナーズ戸建賃貸運用法と証券化」最新号

●もう、日本の土地は値上がりしない!!

土地が値下がりするという事は「土地が資産でなくなる」事を意味します。もっというなら「土地本位制の崩壊」です。これまで、財産の価値は所有する土地で評価されてきました。土地さえ持っていれば資産は増え、お金を借りるときも土地が担保になりました。
しかし、土地価格の下落によって「土地さえ持っていれば安心」という時代は過ぎ去ってしまいました。今まで土地神話を常識として信じて続けてきた人や「土地を資産」と信じてきた人や会社にとっては、苦しい時代を迎えることになるでしょう。土地に関する今までの常識をいかに捨てて切り替えるかが、勝負の分かれ目です。
かつて、「土地は必ず値上がりする」という不動産神話が生きていた時代は、不動産を積極的に活用しなくても、資産価値は上がっていきました。どんなに経営内容が悪くても、儲けたお金を土地にさえ変えておけばなんとかなってきたわけです。ですから、不動産を持っていれば信用を得るのもカンタンでしたし、確実な資産を持っているということで羨望の目で見てもらうことができました。
現在、土地の所有者にとって一番の問題点は、地価の下落による土地を持つことの優位性が大きく減少していることです。もっというなら、地価の下落は土地を所有する事自体が大きなリスクになる事です。地価が上がらないにもかかわらず、何も具体的な対策を立てる事が出来なければ、固定資産税などの税金がかかる以上、土地所有者は滅んでいくしかありません。
「全ての土地を売ってしまいましよう」と言っているのではありません。新しい時代に対応するためには、知恵を駆使した「リスクの少ない土地活用」です。資産として考えた場合の不動産を、値上がり益に求めるのでなく、投資利回りに切り替える事が需要です。
利益を生まない土地を持ってはいけません。まず全ての土地のたな卸しを行い、評価ポイントを「住む土地」「収益を生む土地」「収益を生まない土地」「必要のない土地」に置きます。その中から「必要のない土地」は売却し、「収益を生まない土地」は、賃貸物件を建てるか事業用資産の買換え特例などを使い「収益を生む土地」に再生します。その場合の収益率は１０％を目標とします。
目減りしていく資産を尻目にどうしてよいかわからない場合、問題はますます深刻になっていきます。決断が遅れれば遅れるほど、再生を難しくしてしまいます。できるだけ、早いうちに対策を建てることこそ有効な際政策になります。

●アパマン経営入居者獲得大戦国時代の到来!!

銀行のペイオフが実行されてから、今まで安全だと思われていた銀行預金ですらリスクが生まれました。また、預金金利が低すぎるため、預金を中心とした資産運用も考え直さなければいけません。かといって、投資信託や国債、株式市場、外国預金、外国為替証拠金取引、商品先物は、元本は保証されず、「ハイリスク・ハイリターン」な資産運用です。
一方、アパートやマンション経営は「ミドルリスク・ミドルリターン」であると言われ続けてきましたが、少子化と人口減少にもかかわらず、投資としての供給が増え続け、いずれ空室問題は大きな社会問題になります。もはや、地価下落と人口減少の続く地方や郊外では、新築であっても満室にならない物件が多くなりました。アパートやマンションが満室になる最初の１０年がこの有様ですので、築１０年を越えた物件の将来はますます危ぶまれます。
そこに目をつけたのが、建て続けなければならないハウスメーカーの「家賃保証」ですが、素人の大家さんが賃貸のプロと普通賃貸契約を締結する事は危険です。全国で多くの訴訟がされていますが、そのほとんどは大家さんが負けています。
今までのアパマン経営は、「ただなんとなく・・」「人に勧められるまま・・」「営業マンが気に入った・・」だけで参入すべき物ではありません。
これからの大家さんは、大家さん＝サービス業的な考えを持つことが重要です。また、地域でNo,1となれる差別化物件を費用をかけずに如何に作るかが重要です。
次号からは、アパマン経営入居者獲得大戦国時代で生き残れる物件のマル秘企画方法を、お伝えしていきます。お楽しみに・・・。

次号に続く・・

（発行責任者）