「実践!!金持ち大家塾」とは？

 「新築のアパマン経営はリスクがないので安心!!」と考える人は多いのですが、「新築のアパート・マンション」ほどリスクが高い土地活用はありません。その理由は、沢山ある不動産投資の中でも競争が厳しい事。さらに、今後も大量供給が続く事。そして、優秀な人材を多数抱えるプロ集団の参入してきた事。最後に、リスクヘッジの手段としての売却しずらい事です。

もっと解りやすく言うと、「お金を回収できる可能性」が最も低いのが「新築のアパート・マンション経営」です。今後、激増間違いない空室率で部屋が埋まらなくなってしまうと、投資金が回収できないだけでなく、その土地の価値を下げてしまいます。その結果、土地を手放さない為に始めた土地活用が、 「土地を失う土地活用」になり、「やらなければよかった!!」と後悔することになります。

●競争が厳しすぎる!!

日本人は不動産が大好きです。とにかく、不動産投資は良いと言います。また、アパート・マンションは儲かると信じられています。しかし、現在でも物件数が入居者よりも多すぎるため、空室が多くなってきています。以前なら必ずと言って良いほど満室になった新築物件でも、空室が目立つようになりました。先日、相談に来られた大家さんのケースでは、１年前に建てた８戸の新築物件の２／３が空室でした。また、違う大家さんは２４戸も建てたにもかかわらず、未だに半分が空室というありさまです。どちらの方も先祖代々の土地を守る為に始めた土地活用が、「反対に手放す事になるとは・・?」と嘆いていました。

しかも、それだけではありません。そのような悲惨極まりない状態にも関わらず、半径１km以内には建築中のアパート・マンションがあるのです。このような状況は異常としか言いようがありません。すでに、今後のアパート・マンション経営は危機説が囁かれています。日本で一番、家賃保証で躍進を遂げた大手家賃保証会社の創業主の持株が、外国の投資ファンドに譲渡されるかも知れないという報道もその一端でしょう。

建築会社は、大家さんが生き残るよりも先に自らが生き残る為に建築し続ける必要があります。これからも続くアパート・マンションの大量供給は、業界全体を破壊する行為だと言えます。日本政府も、この問題には目をつむっています。「知らぬ!!存ぜぬ!!」です。その理由は新規着工件数は、日本の景気動向に大きな影響を与えるからです。

いっそのこと、国自身がアパート・マンション供給に対して、何らかの手を打たない限り、大家さんの多くが破綻してしまう可能性があります。

「そんなことはない!!　私の物件は広いだけでなく最新設備だし、地震対策も万全」そうい反論される人もあるでしょうが、その競争力も一時的です。なぜなら、次から次へと新築物件が大量投入され続けるからです。どんな商売でもそうなように、「誰でも参入できる」ものは、ライバルの数と力関係で決まります。その結果、長期間継続する事も安定した利益も見込めません。

●アパート・マンション経営は人任せでは儲からない!!

どんなビジネスでもそうなように、 「全員が絶対に儲かる!!」ものはありません。「勝組」もいれば「負組」もいます。しかも、「勝組」はわずか４％にもかかわらず、「負組」は９６％とほとんど。それが、これからの日本の姿です。

ただし、いくら競争が厳しい新築アパート・マンションと言っても、全く勝てないかというとそうではありません。他の業界の成功ノウハウを持ち込み革新的な経営をするか、自らがマメに物件と入居者の管理を実践し成功している大家さんも存在します。しかし、その苦労と努力は並大抵ではありません。「不動産賃貸業」としての自覚を胸に、常に勉強し、実践し、反省し、継続しています。

よくアパマン建築業者が営業トークで使う「アパート・マンションは放っておいても儲かる!!」と言うのは、真にあなたの事を思っていっているのではありません。自分のために言っているのです。そう、建てさせるためだけに・・・!!

●イザとなれば売却してというリスク回避でしづらい!!

不動産でソンをしないためには、 「いつでも売却できるようにしておく」ことが大切です。しかし、アパート・マンションは規模が大きければ大きいほど、個人で買う人はいなくなり、ほとんどは投資会社やプロ集団、投資家相手に交渉しなければならなくなります。相手はプロですから即刻現金で支払ってくれるでしょうが、収益還元法を駆使して足元をみて値段交渉してきます。ですから、大家さんが思っているような価格では、とてもではありませんが買ってくれるはずはありません。そうなると、投資金を回収できず、借入金が返せず、アパマン経営は破綻に追い込まれてしまいます。だからといって、なくなく条件を飲んでしまえば、 土地はタダ同然というのが現実です。

「でも、家賃を保証してくれているから心配ない!!」　しかし、本当にそうでしょうか・・？　途方では、まだまだこの言葉を鵜呑みにし、相続税対策でアパマン経営をする人が多いも現実です。しかし、一般借家契約で行うサブリース事業は、素人の大家さんよりもプロが保護されている法律ですから無謀だと言えます。いずれ「家賃保証契約」でなく 「家賃を保証する期間を保証する契約」だというのが明白になるでしょう。「期間」は保証されても「家賃」は決して保証されません。さらに、家賃保証会社が破綻するおそれもないわけではありません。この場合でも、やはり「いつでも売却できるようにしておく」しかないのです。

そのようにリスクがいっぱいの「新築のアパート・マンション経営」ですが、成功する方法はないのでしょうか・・・？当然ですがそう思われる方もいるでしょう。また、すでにアパートマンション経営を実践している方。これからの厳しい入居者獲得戦国時代を生き抜く注意点はないのでしょうか・・？そんな方々のために、「実践!!金持ち大家塾（徳島校）」は定期的に開催しています。

●アパマン経営の利益の目安？

ズバリ、アパマン経営は表面利回り１０％を切るようであれば、決して手を出すべき事業ではありません。表面利回り１０％とは、５０００万円の投資金額で５００万円の利益が出るという事です。１０年で元がとれるという投資利回りです。しかし、これは全額自己資本で行う場合であり、借入をした場合は５００万円が手元に残るわけでは決してありません。そこから、維持修繕費はもちろんの事、固定資産税を払いローン返済を差し引くわけです。実際に手元に残るお金は、表面利回り１２％のフルローンで３％から４％程度です。５０００万円だと、よくて２００万円。悪ければ１５０万円。月額にすると１２万円から１７万円。

もし、あなたが月極駐車場で月１０万円の収入があるのでしたら、５０００万円の借金がない分その方が得です。また、その土地を売却し平成２０年まで延長が決まった「事業用資産の買換え特例」を使い、借金を作らず現金で中古アパートを買ったほうが安全です。

以上のような事から、アパート・マンション経営は、金融機関、建設業者、不動産業者が勧めるから、仕方なく成り行きで、人任せでやるのは危険です。まず、自らがアパート・マンション経営に関して、横断的に知識を学び、細部については専門家に分析してもらう姿勢が大切です。

いくら顧問税理士さんに相談するとしても、税理士さんもビジネスです。自分が忙しくなって儲からないのはゴメンですから、決して全てを教えてくれるわけではありません。また、いくら心の綺麗な顧客のために頑張る税理士さんでも、それを出来なくするほど税制というのは複雑怪奇な代物です。ですから、大家さんが知識を取得し、税理士さんに質問する以外に良い手立てはありません。

なにか良い方法はないのでしょうか？会社経営ですばらしく能力を発揮し、その業界では慎重かつ堅実な人でも、ことアパート・マンション経営になった途端に、信じられない行動や判断する人がいます。私はそういう方達を一人でも多く守りたいと思い、　「実践!!金持ち大家塾（徳島校）」を開催しています。

本来、オーナーに儲けの仕組みを提供しているはずの業者が一番儲かっているというケースは枚挙に暇がありません。「実践!!金持ち大家塾」がなぜ強力か？といえば、「実践!!金持ち大家塾」でお話しすることは、全て常識はずれの内容だからです。そう、世間一般では非常識といわれることをお話します。 なぜならば、本当の儲けの仕組みを築くためには、常識の殻は打ち破らなければ勝組になれないからです。

コンビニは２４時間営業という非常識な方法をとりました。ユニクロも同様です。いずれも当時は「非常識な手法」をとったからこそ、これだけ急激に発展したのは誰の目にもあきらかです。これからの「アパマン戦国時代」においても同様です。地方でのアパマン業界で非常識と言われることを真摯に実践すればおそらく「一人勝ち」できるでしょう。

この「実践!!金持ち大家塾（R）徳島校」は、いろいろな実践的手法や考え方を解説いたします。これから「マンション投資を行いたい」とお考えの方や、既にアパマン経営を始めている方、必見の内容です。長い年月をかけて「アパマン経営を成功させる会」が蓄積してきたノウハウを、都会だけでなく地方向けに特化した内容になっています。

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